ASPECTOS TRIBUTARIOS POR LA VENTA DE INMUEBLES
POR: CPC. Pamela Saldaña
Vara
1. INTRODUCCION:
En la actualidad se viene dando sobre el Boom Inmobiliario , y esto esta originado el nacimiento de empresas nuevas , que a la
vez no tienen tanta experiencia en el
aspecto tributario y lo cual ha generado contingencias tributarias, y como
consecuencias una falta de estabilidad y
duración de las empresas.
En el presente informe realizara un análisis a
las implicancias tributarias de la venta
de inmuebles (departamentos, viviendas, etc.), que se ha convertido en un
negocio sumamente común. Pero el tema a tratar en este informe se basara en los
impuestos interno específicamente de a) Impuesto a renta, b) Impuesto General a
las Ventas (en adelante IGV).
2. ¿QUE SE ENTIENDE POR VENTA
DE INMUEBLE EN EL PAIS?
De acuerdo a la base Legal, el artículo 1° de
la Ley del IGV regula el ámbito de aplicación de este impuesto, determinando
que operaciones están gravadas y cuáles no, y una de las operaciones que se
grava con el IGV es La primera venta de inmuebles que realicen los constructores
de los mismo. Descripción que se desarrolla por el reglamento de la
referida ley al señalar que se grava con el impuesto a la primera venta
ubicados en el territorio nacional que realicen los constructores de los
mismos. Asimismo, la posterior venta del inmueble que realicen las empresas
vinculadas con el constructor, cuando el inmueble haya sido adquirido
directamente de éste o de empresas vinculadas.
3. IMPUESTO
A LA RENTA
El Impuesto a la Renta presenta dos aspectos
que resulta necesario tomar en cuenta:
a) Momento en que se debe declarar el Impuesto
a la Renta.
b) Obligaciones en la adquisición de terrenos
por parte de la empresa.
Sin perjuicio de lo indicado, la empresa deberá
tener en cuenta que uno de los grandes orígenes de contingencias se origina no
en los ingresos sino en los gastos deducibles de la empresa, para lo cual nos
remitimos a obras anteriores1. (DOGMA EDICIONES, 2007) .
3.1
Momento en que se debe declarar el Impuesto a la Renta.
Lo primero que tenemos que decir en este punto
es que las empresas, como regla general, confunden el nacimiento de la
obligación del Impuesto a la Renta con el del IGV, considerando que el
reconocimiento del ingreso para efecto del Impuesto a la Renta se da en el
momento en que se factura o se percibe el ingreso correspondiente.
Errores
típicos sobre el momento de la declaración de ingresos
Se debe tener claro que hay diversos momentos
que pueden presentarse antes o después del devengo (indistintamente), y que en
la práctica llevan a la confusión a los contribuyentes, sin que exista base
legal para aplicar dicho criterio:
- Percepción del ingreso (criterio de lo percibido).
- Vencimiento del plazo para el cobro (criterio de lo exigible).
- Recepción de letras de cambio.
- Descuento de factura.
- Emisión de comprobante de pago
4.
Impuesto General a las Ventas (IGV)
En relación a esta materia desarrollaremos tres
aspectos que consideramos críticos:
De acuerdo al inciso d) del
artículo 1° de la IGV, la primera venta de inmuebles que realicen los
constructores de los mismos es un supuesto gravado con el IGV. Por su parte, el
numeral 9 del artículo 5° del RLIGV dispone que para determinar la base
imponible del impuesto en la primera venta de inmuebles realizada por el constructor,
se excluirá del monto de la transferencia el valor del terreno. Para tal
efecto, se considerará que el valor del terreno representa el cincuenta por
ciento (50%) del valor total de la transferencia del inmueble. No obstante lo
anterior, el inciso b) del Apéndice I de la LIGV, establece que se encuentra
exonerada del IGV la primera venta e inmuebles que realicen los
constructores, cuyo valor de venta no supere las 35 Unidades Impositivas
Tributarias, siempre que sean destinados exclusivamente a vivienda y que
cuenten con la presentación de la solicitud de Licencia de Construcción
admitida por la Municipalidad correspondiente, de acuerdo a lo señalado por la
Ley Nº 27157 y su Reglamento.
Ejemplo
Práctico:
Cabe precisar que si el valor total del
inmueble supera las 35UIT (S/. 134.750.00 para el ejercicio 2015, considerando
que el valor de la UIT es de S/. 3,850.00), se encontrará gravada la totalidad de
la operación, no solo el exceso a las 35 UIT, tomando en cuenta, que en dicho
supuesto, se debe determinar como base imponible solo el 50% del valor total,
toda vez que la diferencia representa el valor del terreno no afecto al IGV.
Así, por ejemplo, si el valor total de la
transferencia es de S/. 243,500.00, el cálculo mencionado se debe determinar de
la siguiente forma:
a) Discriminar
la base imponible total: Para ello el valor total se debe dividir entre 1.09,
dicho factor representa el IGV aplicable al 50% de la base imponible, es decir,
si la operación gravase el monto total, se dividiría entre 1.18 S/.243,500.00÷1.09=S/. 223,394.50
b) Identificar
el IGV aplicable: La diferencia entre el valor total y la base imponible nos
mostrará el IGV que corresponde a la venta. S/.243,500.00–S/.223,394.50 = S/. 20,105.50.
c) Obtener
bases imponibles: El resultado de a) se dividirá entre 2, ya que como se ha
dicho antes, las bases deben ser idénticas. S/.
223,394.50 ÷ 2 = S/. 111,697.25
d) Para demostrar nuestro cálculo, una de las
bases por el 18% debe ser igual al IGV determinado en b): S/.
111,697.25 x 18% = S/. 20,105.50
e) Finalmente
de la suma de la base no gravada, más la base gravada más el IGV determinado
debemos obtener el monto total de la operación: S/.111,697.25 +S/.111,697.25+S/.20,105.50=S/. 243,500.00
A continuación graficamos cómo se debe detallar
lo anterior dentro de una factura:
5.
CONCLUSIONES:
ü Para poder considerar una venta de inmuebles
respecto al Impuesto a la renta y los pagos a cuenta, se declara en el momento
en que se devenga el ingreso, mejor dicho cuando exista el inmueble
ü La exoneración del IGV no se aplica ni a
oficinas ni a estacionamientos.pro
ü En la
primera venta de inmueble, la venta del terreno está inafectada al IGV, siendo
el valor del terreno equivalente el 50% del precio total, incluyendo el IGV.
ü Para
efecto del cálculo del crédito fiscal, se puede separar las compras destinadas
a la construcción de aquéllas destinadas a la venta del terreno.
